Documentos y trámites necesarios para vender una vivienda en España: guía completa para 2025
Vender una vivienda en España es un proceso relativamente sencillo, pero exige tener toda la documentación en regla. Disponer de los papeles adecuados no solo agiliza la operación: también evita incidencias legales, sanciones y retrasos que pueden hacer perder al comprador. Este artículo recoge todos los documentos obligatorios, los trámites recomendados y los costes aproximados para que puedas preparar la venta de tu vivienda con total seguridad.
📄 1. Nota simple: el documento que abre cualquier operación de venta
La nota simple registral es un informe emitido por el Registro de la Propiedad que refleja la situación jurídica actual del inmueble. Se trata del documento que cualquier comprador serio solicitará de inmediato.
¿Qué información contiene?
- Titularidad del inmueble (quién es el propietario)
- Cargas hipotecarias
- Embargos o limitaciones de uso
- Descripción del inmueble (superficie, referencia, ubicación)
¿Cómo se solicita?
Puede obtenerse de forma online en la web del Colegio de Registradores en apenas unos minutos.
Coste aproximado:
Entre 10 y 15 €.
🧾 2. Escritura de la vivienda: el documento que acredita la propiedad
Es imprescindible presentar la escritura pública, también llamada título de propiedad, firmada ante notario en el momento en que se adquirió la vivienda. Sin ese documento, no se puede formalizar la venta ante notario.
Si se ha extraviado, el notario que realizó la escritura puede emitir una copia autorizada.
Coste aproximado de copia autorizada:
Entre 20 y 50 €, dependiendo del notario.
🏷️ 3. Certificado de eficiencia energética (CEE): obligatorio desde 2013
El certificado energético es uno de los documentos más conocidos y también uno de los más olvidados. Es obligatorio mostrarlo desde el momento en que se anuncia la vivienda, no solo al firmar la escritura.
¿Qué es?
Un documento emitido por un técnico autorizado que clasifica el inmueble en una escala de eficiencia energética (de A a G).
¿Por qué es obligatorio?
Porque informa al comprador del consumo y emisiones de la vivienda, y es un requisito legal para cualquier operación de compraventa o alquiler.
Coste aproximado:
Entre 60 y 150 €, dependiendo de la comunidad autónoma y del tamaño del inmueble.
🗂️ 4. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): último recibo pagado
El vendedor debe aportar el último recibo del IBI, ya que este impuesto grava la propiedad de la vivienda y demuestra que está al corriente de pago.
¿Quién paga el IBI el año de la venta?
La regla general es que lo paga quien sea propietario a 1 de enero, salvo pacto contrario.
Un comprador informado pedirá siempre comprobar este recibo.
🧾 5. Certificado de deudas con la comunidad de propietarios
Es imprescindible para demostrar que el propietario no tiene deudas pendientes con la comunidad.
¿Quién lo emite?
El administrador de fincas o el presidente de la comunidad.
Importante:
Sin este certificado, el notario no autoriza la venta.
Coste:
Normalmente gratuito, aunque algunas comunidades pueden cobrar una pequeña tasa (5–20 €).
📌 6. Certificado de estar al corriente en suministros (no obligatorio, pero recomendable)
Aunque no lo exige la ley, es muy aconsejable tener a mano los últimos recibos de luz, agua y gas. Ayuda a generar confianza y puede acelerar el cambio de titularidad.
🏘️ 7. Planos de la vivienda o documentación catastral
No son obligatorios, pero sí muy útiles para acelerar la venta. Muchos compradores piden:
- Superficie exacta
- Distribución
- Orientación
- Planos para reformas
Los planos pueden obtenerse del Catastro o puede elaborarlos un técnico desde 80–150 €.
💼 8. Certificado de habitabilidad (en algunas comunidades autónomas)
Obligatorio en Cataluña, Baleares y otras regiones para demostrar que la vivienda cumple las condiciones mínimas de uso.
Coste:
Entre 50 y 120 €.
🧮 9. Cálculo de la plusvalía municipal (IIVTNU)
Uno de los aspectos que más dudas genera es la plusvalía municipal, un impuesto que grava el incremento del valor del terreno entre la fecha de compra y la fecha de venta. Lo paga el vendedor, salvo pacto en contrario.
Desde 2022 existen dos métodos de cálculo, y puedes elegir el más favorable:
Método 1: Plusvalía real
Se calcula en función de la ganancia económica real obtenida por la venta.
Método 2: Método objetivo
Se basa en coeficientes fijados por el ayuntamiento según los años transcurridos desde la compra.
¿Cómo calcularla?
- Se consulta el valor catastral del suelo
- Se aplica el coeficiente correspondiente
- Se aplica el tipo impositivo del ayuntamiento
Coste aproximado:
Depende del municipio, pero suele oscilar entre 2% y 6% del valor catastral del suelo.
🏦 10. IRPF y ganancia patrimonial: el otro impuesto a tener en cuenta
La venta de una vivienda puede generar una ganancia patrimonial, que tributa en el IRPF. Es importante tener esto presente para calcular los costes reales de la operación.
Tipos impositivos sobre la ganancia:
- 19% para los primeros 6.000 €
- 21% hasta 50.000 €
- 23% hasta 200.000 €
- 27% y 28% para ganancias superiores (según último cambio fiscal)
Exenciones importantes:
- Mayores de 65 años, si venden su vivienda habitual
- Reinversión en otra vivienda habitual
- Dación en pago
📝 11. Documentación extra si la vivienda tiene hipoteca
Si el inmueble está hipotecado, el vendedor debe aportar:
✔ Certificado de deuda pendiente
Emitido por el banco.
✔ Gastos de cancelación registral
Incluye notario y registro (entre 200–450 €).
✔ Gestoría (opcional)
Entre 150–300 €, según entidad bancaria.
📑 12. Resumen de costes aproximados para vender una vivienda en España
| Documento / Trámite | Coste aproximado |
|---|---|
| Nota simple | 10–15 € |
| Certificado energético | 60–150 € |
| Copia de escritura (si se extravió) | 20–50 € |
| Certificado comunidad | 0–20 € |
| Planos | 80–150 € |
| Certificado habitabilidad (si aplica) | 50–120 € |
| Cancelación de hipoteca | 200–450 € |
| Plusvalía municipal | según ayuntamiento |
| IRPF por ganancia | según beneficio obtenido |
🧭 Conclusión: vender una vivienda es más sencillo con la documentación preparada
La clave para vender una vivienda rápida y exitosamente está en anticipar los documentos obligatorios y preparar con antelación cada certificado. La gran mayoría de retrasos, negociaciones fallidas y problemas con compradores se deben a gestiones incompletas o errores en la documentación.
Tener lista la nota simple, el certificado energético, los recibos del IBI, el certificado de deudas con la comunidad y el cálculo previo de la plusvalía permite:
- Generar confianza en los compradores
- Cerrar la operación más rápido
- Evitar incidencias legales
- Optimizar la rentabilidad de la venta
Una operación inmobiliaria bien documentada posiciona tu vivienda por encima del resto y reduce casi a cero los riesgos administrativos.
